Risiken beim Erwerb einer Immobilie in Spanien
Der Erwerb von Immobilien birgt gerade für Ausländer viele Gefahren. Der Artikel gibt einen Überblick und zeigt Lösungsansätze auf.
Bewertung einer Immobilie – Vorsicht bei fehlender Expertise
Oftmals haben Ausländer keine Anhaltspunkte für eine vernünftige Bewertung der Immobilie. Der Vergleich mit ähnlichen Objekten ist nur beschränkt eine Hilfe, da es eine Vielzahl von kaufpreisbildenden Faktoren gibt, die für den Laien nicht ohne weiteres erkennbar sind, z.B. Erschließungsmöglichkeiten, rechtliche Bedingungen, Lasten (Hypotheken, Erschließungsgebühren, Wegerechte, gerichtliche Verfahren etc.). Den Angaben eines Maklers sollte man nur sehr eingeschränkt trauen, da dieser in erster Linie ein Interesse an dem Verkauf und damit der Erzielung einer Maklerprovision hat.
Maklerprovision – Vorsicht vor überhöhte Maklerprovisionen!
In den meisten Fällen wird der Makler vom Verkäufer beauftragt. Der Verkäufer ist dann Schuldner der Provision. Üblich sind Provisionen zwischen 5 % und maximal 10% abhängig von der Immobilie und den Konditionen des Maklervertrags. Auf keinen Fall sollte der Käufer zusätzlich „Kostenersatz" oder „Erfolgsprämien" zahlen.
Kaufoptionsvertrag - Vorsicht bei der Unterzeichnung
Es ist üblich, dass zunächst ein Kaufoptionsvertrag („contrato de opción de compra") geschlossen wird. Darin wird dem Käufer das Recht eingeräumt zu einem bestimmten Kaufpreis bis zu einem bestimmten Termin das Eigentum zu kaufen/erwerben und den Abschluss eines (notariellen) Kaufvertrags verlangen zu können. Hierfür erhält der Verkäufer ein Kaufoptionsgeld („prima"). Oftmals werden allerdings vollwirksame Kaufverträge irreführend als „Kaufoptionsvetra" bezeichnet. Problematisch sind außerdem oft Strafklauseln und zu kurze Fristen (
mehr Informationen).
Privatschriftlicher Kaufvertrag ist vollwirksam!
Im Gegensatz zum deutschen Recht bedarf ein Kaufvertrag über eine Immobilie in Spanien für seine Rechtswirksamkeit nicht der notariellen Form. Ein Kaufvertrag kann in Spanien sogar mündlich abgeschlossen werden. Gleichwohl ist es sinnvoll, dass der Kaufvertrag notariell beurkundet wird, da die Beurkundung Voraussetzung sowohl für die Eintragung ins Grundbuch als auch für die Aufnahme einer Hypothek ist. Solange der Käufer nicht im Grundbuch eingetragen ist, kann der Verkäufer die Immobilie noch mal veräußern. Wird der 2. Käufer ins Grundbuch eingetragen, geht der 1. Käufer leer aus. Vor der Eintragung können außerdem Gläubiger des Verkäufers in die Immobilie vollstrecken.
Tipp: Sie können unter bestimmten Voraussetzungen die Kaufoption ins Grundbuch eintragen lassen, um eine erneute Kaufoptionvertrag, bzw. einen erneuerten Kaufvertrag, durch den Verkäufern zu verhindern und sich zu sichern.
Aufgaben des Notars und Rechtsanwalts in Spanien
Der Notar hat – anders als in Deutschland – nur einen sehr begrenzten Aufgabenkreis:
- Beurkundung des Kaufvertrages
- Rechtssichere Formulierung des Kaufvertrages
Da der spanische Notar somit nur sehr eingeschränkte Pflichten hat, ist die Beratung durch einen Rechtsanwalt in Spanien dringend zu empfehlen und in der Praxis auch üblich. Der Rechtsanwalt prüft vor einer verbindlichen Unterschrift, Folgendes:
- Ist der Verkäufer im Grundbuch eingetragen? Dies ist oft nicht der Fall. Eine Berichtigung des Grundbuchs ist oft schwierig und zeitaufwändig.
- Ist der Verkäufer Eigentümer? Das ist nicht immer identisch mit der Grundbucheintragung (mehr Informationen)!
- Ist der Eigentümer befugt, die Immobilie zu veräußern? Dies kann z.B. bei Küstenlage oder bei Gütergemeinschaft problematisch sein.
- Ist die Neubauerklärung eingetragen? Oftmals ist nur das Grundstück eingetragen und nicht das hierauf stehende Gebäude eingetragen. Dann muss die Immobilie kosten und zeitaufwändig legalisiert werden, sofern dies überhaupt zulässig ist.
- Sind Belastungen auf die Immobilie eingetragen sind? Neben Hypotheken und Ähnlichem sind auch Wegerechte und Grunddienstbarkeiten immer wieder problematisch. Nicht alle sind im Grundbuch eingetragen.
- Ist der Erwerb über eine spanische Gesellschaft (SL) sinnvoll (mehr Informationen)?
- Welche Steuern fallen an und wer trägt die Steuern (
mehr Informationen)? - Wie können Steuern minimiert werden, insbesondere die sehr hohe Erbschaftsteuer (mehr Informationen)?
- Was ist beim Erwerb von einer ausländischen Gesellschaft oder Stiftung?
Fazit:
Beim Erwerb einer Immobilie sollte immer ein spezialisierter Berater hinzugezogen werden. Wer bei der Beratung spart, legt am Ende oft drauf.