Bewertung von Grundstücken (neues Recht)
Der Artikel gibt eine Übersicht über die Bewertung bei Erbfällen ab dem 1.1.2007 (Rückwirkungsoption) bzw. 1.1.2009.
Grundsatz
Bei der Bewertung von Grundvermögen i.S.v. § 176 BewG ist nunmehr gemäß § 177 BewG der gemeine Wert (§ 9) zugrunde zu legen.
Unbebaute Grundstücke
Der Wert unbebauter Grundstücke i.S.v. § 178 BewG bestimmt sich gemäß § 179 BewG regelmäßig nach ihrer Fläche und den Bodenrichtwerten (§ 196 des Baugesetzbuchs). Die Bodenrichtwerte sind von den Gutachterausschüssen nach dem Baugesetzbuch zu ermitteln und den Finanzämtern mitzuteilen. Bei der Wertermittlung ist stets der Bodenrichtwert
anzusetzen, der vom Gutachterausschuss zuletzt zu ermitteln war. Lässt sich von den
Gutachterausschüssen kein Bodenrichtwert nach § 196 des Baugesetzbuchs
ermitteln, ist der Bodenwert aus den Werten vergleichbarer Flächen abzuleiten.
Bebaute Grundstücke
Der Wert bebauter Grundstücke i.S.v. § 180 BewG wird nach § 182 BewG bestimmt.
Wohnungs- und Teileigentum
Nach § 182 (1) BewG ist Wohnungseigentum und Teileigentum nach dem Vergleichswertverfahren zu bestimmen.
Mietwohngrundstücke und Geschäftsgrundstücke
Nach § 182 (3) BewG sind im Ertragswertverfahren zu bewerten:
1. Mietwohngrundstücke,
2. Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke, für die sich auf dem
örtlichen Grundstücksmarkt eine übliche Miete ermitteln lässt.
Bei Anwendung des Ertragswertverfahrens ist der Wert der baulichen Anlagen
getrennt vom Bodenwert auf der Grundlage des Ertrags zu ermitteln. Der Bodenwert
ist wie der Wert des unbebauten Grundstücks nach § 179 zu ermitteln.
Ein- und Zweifamilienhäuser bei bestimmbaren Vergleichswert
Bei Ein- und Zweifamilienhäuser sind – sofern sie nicht vermietet sind – ist im Grundsatz das Vergleichswertverfahrens durchzuführen. Dazu sind die Kaufpreise solcher Grundstücke heranzuziehen, die hinsichtlich der ihren Wert beeinflussenden Merkmale mit dem zubewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmen.
Andere bebaute Grundstücke
Andere bebaute Grundstücke sind nach § 182 (4) BewG im Grundsatz im Sachwertverfahren zu bewerten; dies sind
1. Ein- und Zweifamilienhäuser, für die kein Vergleichswert vorliegt,
2. Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke, sofern die Bewertung nicht im Ertragswertverfahren durchzuführen ist.
3. sonstige bebaute Grundstücke.
Nachweis niedrigeren Wertes
Nach § 187 BewG kann der Steuerpflichtige den Nachweis führen, dass der gemeine Wert tatsächlich niedriger ist.